合同糾紛，是指因合同的生效、解釋、履行、變更、終止等行為而引起的合同當事人的所有爭議。合同糾紛的內容主要表現在爭議主體對于導致合同法律關系產生、變更與消滅的法律事實以及法律關系的內容有著不同的觀點與看法。合同糾紛的范圍涵蓋了一項合同的從成立到， 以下是為大家整理的關于房屋買賣合同糾紛4篇 , 供大家參考選擇。
房屋買賣合同糾紛4篇
【篇1】房屋買賣合同糾紛
農村房屋買賣合同糾紛
由于我國目前尚無專門的法律規定來規范和解決農村房屋買賣合同糾紛，因此，審判實踐中，對如何處理這類糾紛存在很大的分歧。 認為買賣合同無效的有之（無效論），認為有效的有之（有效論），認為合同無效但房屋可不予返還的有之（無效不返還論），一時仁者見仁，智者見智。這使得很多法官在審理具體案件時感到無所適從，從而導致不同法院和法官判案結果呈現很大的差異性，這在一定程度上給司法公正帶來了不應有的負面影響。因此，如何就現有相關法律、法規和政策規定對這類糾紛作出正確、規范、統一的裁判不僅是當務之急，也是勢在必行。 對于農村房屋能否買賣這個問題，是審判人員在處理這類糾紛首先必須面對并予以解決的問題。如果這一問題認識模糊，案子就沒法審下去。審判實踐中，對這個問題一直存在兩種意見；一種意見認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權的轉讓，而我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權，因此，農村房屋不能買賣；另一種意見認為，我國法律沒有禁止農村房屋買賣的明文規定，法無禁止即自由”，只要雙方合意，就可以買賣。筆者認為，要搞清農村房屋能否買賣這個問題，可從以下方面進行分析： 1、農村房屋能否出售。 我國《民法通則》第七十五條規定， 公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產；《物權法》第六十四條也規定私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權”。對照該兩條規定，我們認定農村房屋是農村居民合法的私有財產應是不容置疑的。既然農村房屋是農村居民合法的私有財產，那么從理論角度來說，作為農村房屋所有權人的農村居民 ，完全可以依法對其房屋行使所有權，當然包括其中能充分體現所有權權能的處分權。再從我國目前的立法精神和法律現狀來看，據筆者所知，我國到目前為止，并無禁止農村居民出售自己農村房屋的法律、法規規定；相反的，《中華人民共和國土地法》第62條中卻有：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定，從上面法律規定精神來看，國家還是肯定農村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的立法意圖。那么，既然有賣就有買，因此農村房屋是可以買賣的。 2、農村宅基地不能轉讓的規定是否必然導致農村房屋也不能轉讓 農村房屋買賣必然會涉及房屋下土地即農村宅基地使用權轉讓這個敏感的法律問題。農村宅基地使用權是農村居民為建造自住房屋，對農村集體土地所享有的一種占有、使用的權利，它是我國特有的一種用益物權形式。 農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，而無處置權。這在我國《土地管理法》第六十三條就有農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的明確規定。由此可見，農村宅基地使用權的流轉按法律規定是受嚴格限制的。這些限制性規定，雖不是針對農村房屋能否出售作出的，但基于農村房屋與其所付著的土地緊密關聯性和我國傳統的房隨地走、房地一體的習慣思維，農村房屋買賣因此變得異常復雜起來。這種房隨地走、房地一體的認識，使審判實踐中不少審判人員將農村宅基地使用權能否轉讓當成了左右農村房屋買賣合同有效、無效的法寶，并以此作為裁判的依據。那么，農村宅基地不能任意轉讓的規定是否必然導致農村房屋也不能轉讓呢？筆者認為，雖然在物理上和人們的習慣思維上，農村房屋與農村宅基地密不可分；但是，我國現行法律對房屋所有權和農村宅基地使用權卻是分開規定的，他們是兩種各自獨立存在的權利，并無主從之分；而且目前我國也并無明確的法律規定要求這兩種權利在發生變更時必須同步進行。人們之所以有房隨地走（或地隨房走）、房地一體的說法，是由于受《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”及相關學者理論的影響。這其實是對農村房屋買賣的一種誤解。因為，房、地同時轉讓、房地一體原則是我國城市房地產管理法針對在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易”而專門規定的特有原則；其他可參照此規定執行的情形，也只有該法第七十一條規定的在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理”這種情況。從上面規定我們可以看出，該原則所適用的對象和范圍都是特定的，其立足點為國有土地和城市房產，并非農村集體土地和農村房屋。而農村房屋和農村宅基地不同于城市房產和國有土地的特殊性，自然決定了我們不能盲目地套用這種原則。因此，筆者認為，在法律、法規沒有明確規定農村房屋買賣也必須執行房隨地走、房地一體、同時轉讓原則的情況下，農村宅基地使用權限制流轉的規定并不必然決定農村房屋不能買賣。 總之，應對農村房屋買賣合同糾紛是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決農村房屋買賣合同糾紛問題，防止陷入法律誤區，您可以通過律師365委托當地有經驗的律師為您提供專業的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。 ▲ ： 房屋買賣中常見的無效合同 房屋買賣合同效力 農村房屋買賣合同的效力
【篇2】房屋買賣合同糾紛
房屋買賣合同糾紛案
作者：
原告(被上訴人)：瓊海萬泉河黃酒實業。
被告(上訴人)：符祝浪，男，1963年2月生，漢族，瓊海市人。
審級：再審。
審判機關和審判組織
一審法院：瓊海市人民法院。
合議庭組成人員：審判長：大經;審判員：黃良海、王春映。
二審法院：省中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：黃守冠;審判員：海燕;代理審判員：蔡大武。
二審再審法院：省中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：文和;代理審判員：少冰、柏定。
再審終審法院：省高級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：盧芒;代理審判員：程小平、紅菊。
審結時間
一審審結時間：1998年7月28日。
二審審結時間：1998年10月5日。
二審再審審結時間：1999年8月10日。
再審終審審結時間：2000年4月20日。
一審訴辯主
原告黃酒公司訴稱：符祝浪在合同簽訂后交付人民幣30萬元給黃酒公司，余下的30萬元以按揭貸款方式給黃酒公司。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產權證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準，按揭貸款無法辦妥，符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付，經原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30萬元及利息2萬元、逾期付款滯納金和訴訟費。
一審事實和證據
本案經審理查明：原告瓊海萬泉河黃酒實業與被告符祝浪于1996年3月9日簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定的主要容有：1、房屋建筑面積272平方米，價值人民幣60萬元;2、符祝浪須在4月10日前交款人民幣30萬元，余下的30萬元以按揭貸款方式付給黃酒公司，但原告必須在交房后一個月將房屋產權證交被告，由被告符祝浪用此房產證等作為抵押物，向建行貸款，原告協助辦理。3、房屋移交時所應辦理的產權契證等手續費用由黃酒公司負責承擔。4、符祝浪交齊按揭手續，超過30天后，黃酒公司應無條件將房屋交給符祝浪。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產權證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準，按揭貸款此事無法辦妥。符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付。經原告多次索付未果。
以是事實，有當事人述、證人證言、法庭質證的有關材料證實，足以認定。
一審判案理由
一審法院認為：原告瓊海萬泉河黃酒實業與被告符祝浪于1996年3月9日所簽訂的代理興建房屋的合同，名為建筑工程合同，實為房屋買賣合同，是無效的合同，按無效合同的規定處理，雙方所取得的財物應互相返還，根據雙方的責任的大小，承擔各自相應的責任。但是原告與被告的購房糾紛，被告所取得原告的房屋所有權證辦理至被告符祝浪的名下，雙方也并沒有要求互相返還該房屋的要求，所以被告尚欠原告的購房款30萬元應還本付息(利息從1996年7月1日起至還清之日止按中國建設銀行同期建房貸款利息率計付利息)。
一審定案結論
依照《民法通則》第四條、第五十八條第一款第(四)項的規定，判決如下：
1、雙方簽訂的代理興建房屋合同是無效的。
2、被告符祝浪應在本判決書生效后十天給付原告欠購房款30萬元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息(按中國建設銀行同期建房貸款利息率計算)，逾期未給付，則處雙倍利息計付。
3、駁回原告的其他訴訟請求。
案件受理費7610元，由被告負擔，原告預付的不予退還，由被告償付原告。
二審情況
1、二審訴辯主
上訴人符祝浪稱：雙方簽訂的代理建房合同實為房屋買賣合同。我已付30萬元購房款，余下30萬元雙方約定由被上訴人為我辦理按揭貸款來解決。如因被上訴人協助辦理貸款審批手續不能時，超過三十天后被上訴人無條件將房屋交給我。被上訴人訴我欠購房款30萬元是不成立的，原判不當，請求二審改判返還。
被上訴人辯稱：雙方簽訂代建房屋合同實為購房合同。上訴人已實際占有使用房屋，辦理了產權證，而我方已辦理按揭貸款手續，未果屬銀行原因。其代理建房屋合同也是無效的。上訴人占有我方房屋應支付完畢購房余額30萬元及利息。上訴人上訴無理，應駁回。
2、二審事實和證據
經審理查明：1996年3月9日，上訴人與被上訴人簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定房屋造價60萬元，上訴人須在訂立合同后一個月付30萬元(包括定金8萬元)，余下30萬元以按揭貸款方式付給被上訴人。被上訴人須在交付房屋后一個月將房產證辦好給上訴人。由上訴人憑房產證向建行貸款，被上訴人協助辦理貸款審批手續。如因被上訴人原因不能辦妥按揭手續，超過三十天被上訴人應將房屋交給上訴人。訂立合同后，上訴人已付給被上訴人購房款30萬元。同年4月10日，被上訴人將房屋交付給上訴人使用。同年10月4日，被上訴人將房屋所有權證辦至上訴人名下。同年11月14日，被上訴人協助上訴人辦理按揭貸款手續，由于建行貸款尚未批準，上訴人拖欠30萬元購房余款至今未付，被上訴人追索未果訴至法院。
3、二審判案理由
本院認為，上訴人與被上訴人簽訂的代理興建房屋合同實為房屋買賣合同。被上訴人已將房屋交付給上訴人使用占有兩年多，并已辦理了房屋權證的有效憑證，上訴人應支付完畢購房余款及利息。上訴人以被上訴人未辦理按揭貸款手續而拒付尚欠購房余款為由提起上訴，其理由不成立，應予駁回。原審法院認定事實清楚，適用法律正確。
4、二審定案結論
依照《中華人民國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審訴訟費7610元，由上訴人負擔。
二審再審情況
1、二審再審訴辯主
符祝浪對本院二審判決不服，申請再審稱：一、二審法院判決認定事實基本清楚，但判決結果適用法律政策錯誤，既然雙方所簽訂的合同為無效合同，那么為何還繼續判決我付清所拖欠的購房款人民幣30萬元及利息，這不是自相矛盾?合同無效后，應是雙方各自相互返還財產，并根據其過錯程度承擔相應的民事責任。我本人沒有得到財產，不能繼續付款。我和黃酒公司實際上是簽訂房屋買賣合同，房屋買賣價款人民幣60萬元，30萬元已按合同約定付清，所剩下的30萬元按合同約定應由黃酒公司辦理銀行按揭方式支付，我不能再繼續付款。現要求法院提起再審，依法確認合同無效，雙方互相返還財產，即房屋歸回黃酒公司所有，黃酒公司返還購買房款人民幣30萬元給本人，訴訟費由黃酒公司負擔。
2、二審再審事實和證據
經二審再審查明：一、二審法院所認定的本案事實和證據充分，在本案的事實和證據方面再審與一、二審無出入，與 一、二審認定事實相一致。
3、二審再審判案理由
本院認為：黃酒公司與符祝浪所簽訂的合同，雖然名為代理興建房屋合同，但從該合同的容、性質及雙方履行的情況看應屬于房屋買賣合同。合同的標的物在雙方沒有發生糾紛之前已交付使用兩年多，購房款也已支付50%，并且雙方已辦理了房屋產權過戶等相關手續，故應按房屋買賣合同有效處理，即該房屋歸屬符祝浪所有，符祝浪應付清所拖欠的購房款人民幣30萬元。至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應承擔違約責任，符祝浪不需給付利息。一、二審認定事實清楚，但處理結果不當，應予糾正。
4、二審再審定案結論
依照《中華人民國民事訴訟法》第一百八十四條、第一百五十三條第一款第(二)項、《中華人民國民法通則》第八十四條、第一百零八條和《中華人民國經濟合同法》第二十九條第一款之規定，判決如下：
1、撤銷本院(1998)經終字第100號民事判決;
2、撤銷瓊海市人民法院(1998)瓊海經初字第45號民事判決。
3、本合同按房屋買賣合同有效處理，房屋(座落瓊海加積鎮紀綱街，瓊海市房證字第3378號)歸符祝浪所有;符祝浪應付清所拖欠的購房款人民幣30萬元給黃酒公司，限符祝浪在接到本判決書之日起十天付清該款，逾期則中國建設銀行按同期同類貸款利率計付利息至付清欠款之日止。
一、二審案件受理費各人民幣7610元，均由符祝浪負擔。
再審終審情況
1、再審終審訴辯主
黃酒公司不服原審判決，申請再審稱：1、黃酒公司沒有違約，不應承擔違約責任;2、無論本案按揭貸款是否獲貸，符祝浪均要支付購房欠款利息;3、原審判決免除符祝浪支付購房款利息的義務違反了公平原則。故要求本院提起再審，并由符祝浪償還購房欠款30萬元及其利息，且一、二審訴訟費由符祝浪負擔。
2、再審終審事實和證據
經再審查明：一、二審法院所認定的本案事實證據充分，在本案的事實與證據方面與一、二審認定事實相一致。
3、再審終審判案理由
本院認為：黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認定屬房屋買賣合同，且合法有效。符祝浪應付清所拖欠的購房款人民幣30萬元正確。但對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥。黃酒公司沒有辦妥按揭貸款，是因為當時銀行停止按揭，黃酒公司在主觀上沒有錯。且符祝浪在占有房屋期間，將房屋出租他人經營有一定的收益。故免除其利息部分應予糾正。
4、再審終審定案結論
依照《中華人民國民事訴訟法》第一百七十七條、第一百七十九條第一款第(二)項、第一百八十四條之規定，判決如下：
1、撤銷省中級人民法院(1999)經再字第5號民事判決：
2、原審上訴人符祝浪應在本判決書生效后十日給付原審被上訴人瓊海萬泉河黃酒實業購房款30萬元及1996年7月1日起至還清之日止的欠款利息(利率按中國建設銀行同期同類貸款利率計算)，逾期支付則按雙倍利息計付。
一、二審案件受理費各7610元由符祝浪負擔。
解說
《民法通則》第四條規定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。”第五十五條第一款第一、二項之規定：行為人應具有相應的民事行為能力，意思表示真實。第五十八條第一款第五項之規定：“違反法律或者社會公共利益的”將是無效行為。
由此可見，本案原告與被告簽訂代理房屋合同，原告不是建筑公司，名為代理興建房屋合同，實為房屋買賣合同。其行為違反《民法通則》規定的誠實信用，意思表示真實的原則，原告不是建筑公司，不具有相應的民事行為能力，其實施的行為無效，雙方所簽訂的代理興建房屋合同無效。
而雙方行為實為房屋買賣行為，符合買賣合同的法律特征，即出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款。一是房屋所有權轉移，二是等價有償，合同約定雙方權利和義務，而且經房產管理部門辦理登記手續，原告依約將房屋交付被告使用，并辦理產權證。被告取得房屋后并使用，已支付部分款額，余下部分以原告應協助辦理貸款支付價款為由而拖欠未付款，而原告已經協助貸款并辦理房產證，至于銀行不同意貸款，不屬原告過錯，故被告提出理由不成立，原告訴請被告尚欠購房款30萬元及辦理產權證后支付欠款利息，其理由成立，一、二審法院應予支持。
至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應承擔違約責任，故符祝浪不需給付利息。再審法院認為一、二審認定事實清楚，但處理結果不當，應予糾正。依照《中華人民國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項規定：“原判決適用錯誤，依法改判。”因此，撤銷一、二審法院的民事判決。
省高級人民法院再審查明，黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認定屬房屋買賣合同，且合法有效。對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥，認為黃酒公司在主觀上沒有過錯。依照《中華人民國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第(二)項規定：“原判決、裁定認定事實的主要證據不足的，當事人的申請符合這種情形的，人民法院應當再審。”因此，撤銷了省中級人民法院(1999)經再字第5號民事判決。
綜上，根據《民法通則》合法、平等、互利、誠實信用、等價有償原則，被告申請再審中，請求互相返還，未請求免除拖欠款利息，故本案經省高級人民法院再審維持一、二審判決應是正確的。
【篇3】房屋買賣合同糾紛
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房屋買賣合同糾紛案例分析
近些年，與房地產市場繁榮相伴隨的，則是房地產糾紛案件的大量出現，從濱海新區塘沽審判區了解到，2011年，受理各類民事案件4300余件，其中房屋買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協議糾紛等涉及房地產的案件占到七成以上。通過這些年我在房地產領域的關注和學習，結合在地產公司工作時接觸的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地產庭）參與的一些案件陪審，現總結了房屋買賣合同糾紛這部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋買賣合同糾紛分為商品房買賣合同糾紛和二手房買賣合同糾紛。
一、商品房買賣合同糾紛
商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。這類合同也就是常說的“一手房買賣合同”，房地產開發商為合同一方當事人，這類合同簽訂、履行過程中的糾紛主要有以下幾類：
（一）售房廣告引發的糾紛
眾所周知，開發商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告，銷售人員在銷售過程中為了追求業績，也對購房人進行諸多說明及允諾，主要情形有：（1）向購房人提供某些購房優惠或附帶贈送禮品的說明；（2）對商品房美觀性的陳述；（3）對商品房使用功能的陳述；（4）對商品房環境性的陳述；（5）售后承諾，比如“售后包租”、“代租”等售后回報，為外地購房者辦理本地城市的戶口指標等等。而這些往往在購房人簽訂合同后或入往后統統不見蹤影。
案例一，天津某開發商在對外預售房屋時，宣傳廣告稱小區樓房前后間距有60米，小區綠化率為50%，并在預售房屋合同中約定， “開發商不得擅自變更已經與業主約定的小區平面圖，若確需變更的應當征得業主書面同意；開發商未征得業主同意變更小區的平面布局，業主有權要求開發商恢復，不能恢復的，開發商應當向業主支付總房價款的3%違約金”。該小區業主收房時才發現樓房前后的間距由原來的60縮小成了40.2平米，明顯違反了小區規劃，開發商違約。經過法院審理查明，開發商是自行提出變更規劃的，并未征得業主同意，政府有關部門也沒有強制要求變更，據此法院一審判決開發商向維權業主承擔總房價款3%的違約金。
案例二，北京某高檔小區在售樓時在宣傳資料中承諾，”小區內綜合綠化面積達總占地面積的31%，擁有6800的綠地和中心花園，環境宜人，5000平米的地下超大停車庫，原裝高檔現代電梯，小區實行封閉式管理，24小時保安，房屋共用部分精美裝修等等”。同樣業主入住以上承諾紛紛不能兌現，要求開發商承擔違約責任。一審法院認為，開發商對于綠地、花園面積、車庫、原裝現代電梯以及對商品房各組成部分裝飾裝修標準的說明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質量，也會對買受人購房，訂立購房合同及房屋價格的確定產生重要影響，因此對上述幾項開發公司說明和允諾的內容應當認定為合同內容。最后調解結案，開發商給予一定經濟補償。但是，同樣案例，如果要求解除合同，法院駁回訴訟請求。
案例三，貽成尚北新風系統案例。
案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。土地變性后，使用年限未變。
法律分析：
適用法律：實踐當中解決此案件的主要依據是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。
通過上面案例，購房者基本售房廣告糾紛一般有兩種訴求：一是要求開發商承擔違約責任和賠償相關損失；二是要求解除商品房買賣合同，并賠償相關損失，損失主要為購房款的利息損失及房屋升值帶來的差價損失。在第一種訴訟請求中，若商品房買賣合同中對違約責任有規定，則購房者直接依據合同約定之數額請求違約賠償金，案例一。但大部分時候，合同中并未約定開發商的具體違約責任，天津市房管局的版本僅對開發商延期交房、辦證、面積差異、設計變更等進行了違約責任約定，補充條款是開發商自行擬定，僅對購房者進行了諸多約定，很少約定自身違約責任，這種情況下，估算損失大小存在困難，法官一般傾向于調解結案；在第二種訴訟請求中，購房者主要是依據合同法第94條之規定請求解除合同。從法理上來講，購房者能否行使解除權的依據是違約方的違約行為是否構成根本性違約，只有在違約方的違約行為構成根本性違約的情形下，才賦予守約方解除合同的權利。合同法第94條規定的幾種情形，則是法律上對根本性違約的行為做列舉，在列舉的五種情形中，銷售廣告不實可套用的主要是該條第4款之規定“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”因此，需要法院對案件進行審查，判斷廣告不實的違約行為是否導致合同目的不能實現，根據商品房買賣的通常目的而言，應從普通人的一般生活經驗及交易習慣的角度考察，對于商品房銷售廣告中開發商許諾但是最終沒有訂入合同而成為合同條款的事項及內容，雖然事后在客觀上對購房人買受該商品房目的產生了不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時竟沒有主意該內容，至少說明該內容并非是買受人在訂立合同時首先考慮的問題，從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂入合同致使該內容的法律地位不穩定而引起的糾紛，買受人也有一定的可責性，如上述案例中，開發商對周邊環境、配套設施問題上的許諾沒有到位，法院認定為一般違約，合同繼續履行，賠償酌定裁量。
售樓員的許諾，有無證據是關鍵。
（二）認購糾紛
認購是指在商品房買賣合同過程中，雙方當事人在簽署商品房預售合同或商品房現房買賣合同前簽訂文書的行為，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簽訂的文書名稱五花八門，有叫“認購書”，有叫“訂購協議”，還有叫“房號保留協議”的。這方面的案例：
案例一，周某應房產公司要求與其簽訂《房產認購協議書》，并交付了定金2萬元，約定購買該公司開發的一處房屋。當時該公司聲稱該房屋的絕對不存在抵押等情況。簽訂協議后，周某遂于約定日期攜帶購房款到房產公司準備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經向產權機關查詢得知他預訂的該套住宅已于認購協議簽訂前抵押給銀行。周某遂拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產公司返還定金2萬元;并提出在房產公司解除對該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。但房產公司不愿退還已收取的定金。周某遂將房產公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷《房產認購協議書》，返還已交的2萬元定金并加倍賠償2萬元。
開庭后，房產公司辯稱：該房產確實已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協議之前，已告知周某房產被抵押的事實，銀行也同意公司銷售被抵押的房產，何況目前周某沒有遭受任何損失。由于周某沒有按時簽訂商品房買賣合同，已經違約，故公司不退還購房定金的行為并無不當，請求法院駁回其訴訟請求。
法院審理后認為，由于房產公司在訂立《房產認購協議書》時，沒有如實向購房者說明房產已被抵押，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出判決：撤銷雙方簽訂的《房產認購協議書》，房產公司返還周某已付購房定金2萬元，并支付賠償金2萬元。
案例二，陳某與某地產公司簽訂《房產定購協議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協議另載明：陳在簽訂定購協議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協議有許多不公平條款，兩次發函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。
法院審理后認為：該協議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容，故陳應按定購協議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。
實踐中，開發商擬定的《訂購協議》往往把自身的責任推的一干二凈，工作時出具的《訂購協議》，換簽《商品房買賣合同》的時間無法確定，開發商將在建工程抵押給銀行，在未撤抵押前無法網簽正式《商品房買賣合同》，這時簽訂正式合同的時間會約定為：自開發商通知之日起幾日內換簽《商品房買賣合同》。到底什么時候通知沒有約定，有時長達幾個月，使購房者錯過貸款優惠政策或趕上不利政策，審查合同時注意此方面。
法律分析：
適用法律：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“ 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。《關于適用若干問題的解釋》第115條：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”
這類糾紛主要集中在兩方面：第一，訂購協議的效力問題；第二，定金罰則問題。
1、根據我國法律以及相關司法解釋，效力問題可以分兩種種情況分別分析。
首先，如果雙方簽訂的商品房訂購協議不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同十三項（下稱“十三項”）主要內容，（附：《商品房銷售管理辦法》第十六條
商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建筑的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。）
那么該協議不是正式的商品房買賣合同，而是預約合同，是獨立有效的合同。又可細分為開發商有無取得預售許可證，如果沒有但應認定為無效，但是近些年，房價飛漲，司法實踐中出現了扭轉。
其次，如果該協議體現了“十三項”內容，并且開發商已按照約定收受購房款的，購房者可向相關部門查實該房地產的開發商是否已取得房屋的預售許可證。如果開發商已取得商品房預售許可證，那么根據最高法的解釋，雖然雙方簽訂的是商品房訂購協議，但實際上是《商品房買賣合同》，直接要求交付房屋。
2、定金罰則問題，怎樣確定定金的性質。使用“定金”直接表述；未使用“定金”，但間接描述。在商品房買賣合同無法訂立的情況下，需區分以下幾種情形適用定金罰則：
(1)如果購房者無正當理由沒有按照商品房認購書規定的時間、地點去簽約，則應視為因購房者原因未能訂立商品房買賣合同，開發商有權不予返還定金。在這里要注意如前面案例所提到的情況，開發商有過錯在先，而購房者隨后不去簽約是否屬于正當理由?有判例認為這種情況下，購房者也有一定的過錯。因此，不應適用定金罰則，開發商只需返還定金即可。
(2)如因開發商過錯導致雙方不能簽訂商品房買賣合同的，開發商應承擔雙倍返還定金的責任。此種情形主要包括在認購書約定的期限到來時開發商尚未具備預售條件或者開發商將認購人認購的房屋又賣予他人以及開發商出售抵押房未履行法定義務而造成，開發商的過錯使得雙方簽訂認購書的目的不能實現，應當適用定金罰則。本案中，開發商即是在出售已抵押的房產過程中沒有履行告知受讓人(購房者)房產已被抵押的法定義務，從而導致購房者拒絕簽訂商品房買賣合同，故法院判令開發商承擔雙倍返還定金的責任。
(3)雙方對不能簽訂預售合同均無過錯的，定金應當返還。根據《合同法》第117條和《擔保法司法解釋》第122條的規定，在不可抗力的情況下，不適用定金罰則。另外，如果雙方對于認購書中未確認的其他購房合同條款達不成一致意見，這種情況下對于買賣任何一方而言都不視為違約，導致購房合同無法簽訂，那么開發商就應把定金全部返還購房者，不應以此為由“沒收定金”。后面將會提到政策變化導致不能貸款這種情形，不適用定金罰則。
（三）房貸難引發的相關糾紛
這類糾紛2011年呈快速上升趨勢，受國家調控政策影響。自國家及部分城市限購令出臺后，各大銀行對于購房貸款的發放越來越收緊，所以很多購房者在簽訂購房合同后，往往因為貸款辦不下來導致與開發商之間的糾紛。
案例一， 2011年2月，購房人葉某與某房地產開發公司簽訂了《天津市商品房買賣合同》，約定：葉某購買某房地產公司開發的位于天津市河西區某小區房屋，房屋成交總價為1 480 000元，葉某支付定金人民幣50 000元以及房屋首付款430000元，剩余房款100萬元整以貸款形式支付給房地產公司，如貸款不足100萬元，以現金形式補足；若貸款因葉某自身原因未獲批準，由葉某自行籌齊剩余房價款，以現金形式支付給房地產公司。后董某支付定金5萬元，首付款43萬元。2011年4月，天津實施限購令后，葉某不能取得銀行按揭貸款，銀行給出的理由是： 4月17日國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對不能提供1年以上當地納稅證明或社保證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。葉某并非天津市戶籍，也沒有提交社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。因無法辦理貸款，葉某兩次向房地產公司發出解約函，主張現其沒有履約能力。
法院經審理認為，葉某與房地產公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》涉及的房貸新政屬于國家宏觀政策調整，對購房人的履約能力產生重大影響。葉某不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，屬于《通知》中暫停發放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導致的合同成立后客觀情況的變化，是葉某在訂立商品房買賣合同時所無法預見的重大變化，購房人履約能力的變化并非因為其自身的原因或簽訂合同時可以預期的商業風險導致，而是國家房貸新政對購房人的履約能力產生了影響。若合同繼續履行對于一方當事人已明顯不公平，而購房人履約能力的變化亦導致合同目的難以實現。此種情況下，當事人請求人民法院解除合同的，人民法院應根據公平原則，結合案件的實際情況確定。故葉某請求法院解除合同，應予支持。故最終支持了葉某要求解約的訴求，不承擔違約責任。
案例二，我的一個朋友2010年在河東紅城買了一套商品房，簽訂了《商品房買賣合同》，總價130余萬，首付50萬，其余辦理按揭貸款。但是在辦理貸款過程中，銀行審查發現她大學時申請過助學貸款，并且有逾期還款的記錄，加上她目前自己做生意，銀行認為其無固定工作，還款來源沒有保證，所以貸款申請始終未獲批。按照合同，應自60日內辦理完畢按揭貸款，因購房人原因致使貸款無法辦理，購房人應一次性補齊房款，否則按照逾期付款處理。最終河東區法院判決解除購房合同，購房人承擔20%的違約責任。
貽成案例，2008年上半年，對于貸款遲遲未辦理的集中起訴，法院傳票后大部分可以交齊房款，2008年下半年，市場形勢急轉之下，不再起訴了，購房人要求退房，退后，2009年上半年又報復性反彈，后悔不已。
法律分析：
法律法規：最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。” 《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規定，該規定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”
這類糾紛的焦點是：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。要看致使貸款辦不下來的責任到底在哪一方，???如果是因為購房戶的信用等問題導致銀行不予辦理按揭貸款的，購房戶又沒有能力全額支付房款，導致商品房買賣合同不能繼續履行的，那么違約責任在購房戶，開發商可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。如果是因為開發商原因導致無法辦理按揭貸款的，那么開發商應該允許購房戶以現款分期支付房款。購房戶如果無能力現款支付的，則可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。
?? ??如果是因為政策調整原因導致無法辦理按揭貸款的，購房戶又不愿現款支付的，那么雙方都可以請求解除合同，開發商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人，雙方都不用承擔違約責任。對第三種情況，因為合同沒有約定辦理按揭貸款，所以在支付房款時購房戶可以現款支付，也可以辦理按揭貸款。但如果是各種原因無法辦理按揭貸款的，購房戶應該以現款支付以全面履行合同。否則將會承擔違約責任。
???? 在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。
????那么，購房者如何防范此類糾紛的發生呢？在現階段國家對樓市調控力度加大，不時會有房產新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發不必要的違約糾紛。
（四）延期交房糾紛
交房時間是《商品房買賣合同》中必須載明的事項，延期交房毋庸置疑是開發商違約行為，按照合同約定應按日支付違約金，比例雙方可以事先約定。如果合同交房期屆滿，開發商未通知業主收房，責任很好認定。案例順馳太陽城。
但是，近些年隨著人們法律意識的逐漸提高，對于商品房交付時是否具備交付條件有了明顯的關注，很多業主在辦理入住手續時會提到《準入證》這個名詞，貽成交房，河北區某一樓盤交房時沒有準入證，很多業主不辦理手續，那么究竟準入證是什么，未取得準入證的商品房是否具備交付條件，先看案例。
案例：20007年2月26日，天津市河東區星河花園住宅小區196名業主，以選民的身份向區人大遞交聯合簽名的罷免函，要求罷免星河花園住宅小區的開發商丁冰的河東區人大代表資格。這是國內目前規模最大的一次由選民直接提請的人大代表罷免動議。同時，這也是業主運用選民的身份來維權，期待以此解決與開發商的矛盾。實際上也攙雜了如何對待天津“準許交付使用證”制度的因素。星河花園在沒有取得《準入證》的情況下通知業主交房，到了合同約定的交房日，我發現小區的配套設施還沒有搞好，更沒有準住證，這些商品房還不具備交房條件。我等了一年多，開發商仍遲遲拿不出準住證，我父親都79歲了，這個房子就是為父母買來養老的，無奈之下領取了房屋鑰匙。”
拿到鑰匙10天后，李高翎將開發商告上法庭，索賠違約金7萬多元。讓李高翎吃驚的是，河東區法院判她敗訴。記者看到了去年1月17日下發的這份判決書。法院認為，雖然開發商未按照《天津市商品房管理條例》的規定領取住宅商品房準住證，但天津市人大制定的這個條例是下位法，而全國人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》規定，建筑工程竣工經驗收格后即可交付使用，而沒有規定準住證制度，所以李高翎敗訴。李上訴后，天津市第二中級法院維持原判。
法律分析：
1、“新建住宅商品房準許交付使用證”概述
“新建住宅商品房準許交付使用證”一般被簡稱為“準入證”，是指政府職能部門對新建住宅商品房在交付使用前，對其品質及配套設施進行綜合驗收合格之后發放的許可證件。2002年10月24日，天津市人民代表大會常務委員會出臺了《天津市商品房管理條例》，該《條例》對“準入證”進行了初步規定。屬于地方性法規中的內容。
該《條例》第10條規定：“房地產開發企業開發建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。”
《條例》第12條規定：“房地產開發企業將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示住宅商品房準許交付使用證。”
為全面落實新建住宅商品房準許交付使用證管理工作，天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》（2002年12月1日起施行）。
該《規定》第12條規定：“房地產開發企業將新建的住宅商品房交付使用時，應當向購房人出示該幢住宅的準許使用證。?
不按規定辦理準許使用證的新建住宅商品房不得交付使用。?
對未取得準許使用證的商品房，購房人有權拒絕入住。”
以往我國的法律法規只規定了房屋交付時間是在建筑工程竣工并經驗收合格后。比如《中華人民共和國建筑法》第61條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第27條、《城市房地產開發經營管理條例》第17條、《建設工程質量管理條例》第16條等。天津市的上述規定嚴格限定了商品房交付的條件，客觀上有利于維護業主的權益。但由于習慣性思維和房地產開發商慣有的強勢地位，使得該《天津市商品房管理條例》出臺時，開發企業往往不能形成足夠的重視，對如何預防風險上也缺乏深度的思考，導致這幾年天津市形成了“準入證”糾紛集中爆發的時期，不僅行政層涉及面較廣，而且在司法界也形成了較多的爭議。
2、辦理《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）需要的材料
?按照《天津市商品房管理條例》和《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》的規定，房地產開發企業申辦《新建住宅商品房準許交付使用證》需要提供以下材料：
1、項目竣工驗收報告；
2、建設工程規劃驗收合格證；
3、非經營性公建配套證明；
4、供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明；
5、土地使用權證書；
6、地名管理部門批準的地名文件；
7、小區竣工資料（現狀照片4張，一份小區情況簡介）。
其中，1—4項為法定要件，5—7項為附件資料。
需要注意的是“準入證”按幢發放，即所謂的“一樓一證”。
3、未取得《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）的后果
依據《天津市商品房管理條例》第38條規定：“房地產開發企業有下列行為之一的，建設行政主管部門責令改正，并可處以十萬元以下罰款：違反本條例第十條規定，未取得住宅商品房準許使用證而將住宅商品房交付使用的”。
《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》第13條規定：“開發企業不按規定辦理準許使用證而將項目交付使用的，由建設行政主管部門按《天津市商品房管理條例》第38條有關規定給予處罰。給購房人造成損失的，房地產開發企業按照合同約定承擔相應的賠償責任”?。
4、天津市地方條例關于“準入證”規定的效力問題
如上面案例所述，某法院認定《天津市商品房管理條例》的規定違反了全國人大制定的《建筑法》即上位法的規定，因為訴訟過程中沒有依據《天津市商品房管理條例》進行判決。
實際上，對于認定《天津市商品房管理條例》是否違反《建筑法》的規定的問題，從二者的立法本意和關系來看，“準入證”制度并未從根本上顛覆《建筑法》關于房屋交付的規定，只是制定了嚴于《建筑法》的交房條件，從《立法法》和行政法律法規的相關規定看，《天津市商品房管理條例》并不違反我國上位法的規定。
5、部分司法判例對于因“準入證”糾紛的處理。
天津各法院在審理“準入證”糾紛時，由于對法律認知和思維考慮的差異，對于這類案件始終沒有一個統一的看法，有些法院并沒有認可“準入證”在延期交房案件中的法律基準點，這是業主在涉訴過程中存在的主要風險之一。也有支持業主的訴訟請求的。我年前曾經問過塘沽法院對于這類案件審理的把控分寸，和市場形勢掛鉤，穩定壓倒一切，房地產形勢好的時候，大多支持業主的訴訟請求，地產商對準入證也很看重，貽成報建部在每個樓盤交房時壓力最大，有的是趕著交房當天才取得準入證，拿到后馬上張貼，業主這邊還和工作人員僵持著呢。但是自2011年開始，有了轉向，準入證不被認定為法定交房條件了，恢復到了國家法律規定的最底線，只要通過竣工驗收，取得竣工驗收報告即可，因為很多購房人開始以此條件退房，不利于房地產市場經濟的穩定。我也同時咨詢了二中院、紅橋法院、河東法院、北辰法院等法院關于此類糾紛的觀點，總體上和塘沽法院的看法趨同，但是有一點需要注意的是，《天津市商品房買賣合同》于2011年2月份修訂了，普遍采用天津市建委制定的統一文本，其中第3條約定：“商品房竣工后，經驗收合格，方可交付，未經驗收或驗收不合格的不得交付。其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》后，方可交付使用。”加入了準入證的約定，那么在案件審判過程中，就要看使用的是哪個版本的合同，由于牽涉到延期交房違約的訴訟，合同簽約日期都在兩三年前，指期房，如果是使用的最新版本，那就毫無異議的支持業主的訴訟請求，因為不論是法定交房條件還是約定交房條件，《準入證》都是必需的，所以我認為再過一兩年這類糾紛應該比較容易掌控了。
有一點需要說明的是，司法實踐中，不論法院怎么看待《準入證》的效力，但是如果業主在接到開發商的通知后即辦理了入住，但是其后卻以開發商沒有實際交房為由涉訴，這種情況下業主很難得到支持。
法院一般認為：開發商雖在未取得該房屋“新建住宅商品房準許交付使用證”的情況下向業主交付房屋，但業主實際入住，應認定為開發商和業主對交付房屋條件的事實變更。就開發商在沒有取得準予交付房屋使用證的情況下向業主交付房屋一節，系違反《天津市商品房管理條例》中的相關規定，屬于行政部門給予處罰的范圍，因此對業主入住后仍以違約為由要求開發商承擔責任有失妥當，故不予支持。
（五）房屋面積糾紛
在中國，商品房買賣，都是以建筑面積作為銷售的單位。一般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內建筑面積以及公共部位與公用房屋分攤建筑面積。然而，作為消費者來說，實際購買的卻只是房屋的套內建筑面積。也就是說，需要將建筑面積減去公共部位與公用房屋分攤的面積。在同等單價的前提下，套內建筑面積越大，購房者越合算，反之就吃虧了。買房人在入住后常常遇到房屋的實際面積和開發商所承諾的建筑面積誤差的問題，不是缺斤短兩地“縮水”，就是買房人額外負擔“漲水”的費用。“縮水”侵犯了買房人權益是無疑的，“漲水”對買房人來說未必占了便宜，因為買房人不僅要承擔超出部分的房價，還得多支付物業管理費、供暖費等等。面積糾紛主要分兩種情況，第一，公攤系數不變的情況下，建筑面積變化，隨之套內建筑面積和公攤面積會同比變化；第二，公攤系數變大，建筑面積不變或變化，套內建筑面積變小或增加的幅度小于公攤面積增加的幅度。
目前，商品房面積誤差糾紛的處理原則是根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
司法解釋對于處理建筑面積變化的第一種情況具有明確的指導意義，但是對于面積變化的第二種情況，單純適用此條法律不利于保護購房人的利益。
案例，2008年，濟南某小區的居民,以每平方米8000多元的價格，購買了自己的房子。2010年領到房產證時，他們發現，開發商新增了公攤面積，使得實際公攤面積比合同約定多出了2平方米。以小區內2號樓為例，分攤系數由19.4％增加到了23.8％，每戶增加2平方米以上。開發商根據登記結果主張購房差價額，每戶居民還需再交1萬元左右的購房款。據悉，小區內總共有400多戶居民，每戶都面臨這種情況。
????在與開發商交涉無果的情況下， 37戶居民將濟南市房管局告到歷下區法院，要求房管局收回認證，糾正濟南市房產測繪中心的計算錯誤。
????9個月以后，歷下法院宣判37戶居民敗訴。后來，他們又上訴，被駁回。這些不服輸的業主又向省檢察院提出抗訴，目前檢察院已受理，此案還未審結。
???這類糾紛的根源到底在哪呢？濟南市房地局產權監理處測管科的一位工作人員稱，根據國家相關規定，商品房必須取得《預售許可證》才能進行銷售，開發商辦理《預售許可證》的前提之一，就是必須有正規測繪機構出具的預測繪報告。預測繪報告是根據規劃部門審批圖紙，還有開發企業提供的公攤面積說明等信息，測繪公司按照國家規范預測出的有關面積的報告，其中包括某套房的公攤面積、套內面積、建筑面積。 “預測繪沒辦法進行實地測繪，部分項目在預售過程中會出現局部的規劃變更，會影響套內面積與公攤面積的變化。”這位工作人員稱，這個變化都是經過規劃部門的批準，等到項目建設完畢、交房時，測繪主管部門和測繪公司會一同到項目現場進行實地測繪，出具《測繪報告》，作為辦理房產證的依據和要件之一。測繪公司出具的預測繪報告及測繪報告，都得經過濟南市房地局產權監理處的測管科審批備案。顯然，只要是合法樓盤，預售時的預測公攤和辦理房產證時的實測公攤，即便有些出入，問題也不會太大。有些開發商特意在銷售合同中有關面積的約定中，補充一條“據實結算，多退少補”。這樣就悄悄地把責任規避，而轉嫁到購房人的頭上了。
維權：有三種途徑可選擇
一是直接找開發商協調，也可向測繪部門或房地產行政主管部門反映，要求測繪單位重新進行測量，在以上兩種方式都不能解決的情況下，最后還可以通過法院訴訟，由法院指定測繪單位重測或是以設計變更為由要求退房，目前天津還沒有相近案例發生。
三種維權辦法中，第一種辦法比較直接有效，但往往需要眾多業主聯合起來，要求開發商給出一個明確的解釋，必要時還可以通過媒體監督解決糾紛，但很多不良開發商會玩“躲貓貓”，采取避而不見和拖而不決的策略，處理起來比較耗時耗力。
第二種辦法的維權成本較高，專家介紹，公攤面積的測量都是以“幢”為單位，一幢樓中所有套內面積之外的地方都在公攤計算范圍內，如果一戶業主提出申請，意味著需要對整幢樓重新測量，按照現在純住宅1元平米、商住兩用1.7元平米的測繪費用，業主的負擔至少在數千元甚至上萬元。
相比之下，通過法律途徑訴訟解決的辦法實在是無奈之舉，不僅要耗費大量的時間和人力，各種費用的支出也是不可避免的，可以說是三種維權辦法中成本最高的。
這方面，北京做的比較好。北京市2005年出臺的《關于規范商品房預售方案和房屋測繪技術報告書等有關問題的通知》，開發商取得預售許可后，房屋測繪技術報告書和面積分攤情況將在北京市房屋土地測繪信息網上進行公示，公示內容包括：被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；不分攤的共用部位。變更商品房預售方案及相關內容的，也要在網上提前進行公示。?商品房規劃不得隨意更改
開發商要調整已經審查過的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積等，必須要提供規劃行政主管部門的批準文件，以及審查機構的審查變更說明和重新測繪的房屋測繪技術報告書。、面積不準測繪機構將乘擔責任
測繪機構必須要按審查合格的施工圖進行商品房面積預測，而不能開發商提供什么圖就按什么圖測繪，否則，發生面積糾紛的，將由開發商和測繪機構共同承擔責任。
（六）設計變更糾紛
（七）房屋質量糾紛
（八）延期辦證糾紛
（九）補充條款引發糾紛
（十）“一房二賣”糾紛
商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產權證、房屋質量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關法律界專業人士對一些典型案例進行深度剖析，希望能對購房者有所警示。
市五中院昨日公布了該院2009年以來審理的八大房產消費維權案例。因房產與民生息息相關，該院希望這些案例能夠引起人們重視。
定購協議書簽字要謹慎
2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產定購協議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協議另載明：陳在簽訂定購協議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協議有許多不公平條款，兩次發函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。
判決該協議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容，故陳應按定購協議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。
法官點評購房者在簽訂定購協議時，應詳細了解協議內容，否則一旦簽訂協議，將承擔法律規定或合同約定的義務與責任。
天然氣改動不算結構改變
2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》。2009年3月，李飛接房時發現，合同上寫明位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽臺上。他遂以房屋結構變更為由提出退房。但南翔公司不同意。
判決天然氣管道安裝有特別的規范和要求，不可能滿足所有業主的意愿。有關行政管理部門認為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規劃的變更和設計上的變化，也不屬于房屋結構改變。所以，天然氣管道的改變并不構成購房合同約定的解除條件，該合同不能解除。故駁回李飛的訴訟請求。
法官點評在設計時，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問題，專業安裝人員可對安裝位置予以調整。
購房戶看清逾期交房條件
2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房價款每日萬分之五的違約金計算。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗收備案登記證。2008年2月16日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林。林要求秋韻公司承擔2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被拒絕。林遂起訴索賠。
判決雙方在合同中明確約定，房屋維修事項不能作為拒絕接房及開發商承擔逾期交房責任的理由，故本案責任應由林小藝自行承擔。
法官點評本案中，雙方在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進行竣工驗收備案登記，并約定“房屋的維修事項不能作為拒絕接收房屋的理由”。購房者在商品房竣工驗收備案登記前有權拒絕接房，但經過竣工驗收后不能以房屋的維修事項作為拒絕接房的理由。
這些情況可拒絕接房
2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知驗房時，發現房屋生活陽臺鐵欄桿與公共露臺鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺的鐵欄桿轉角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改。
判決房屋雖驗收合格，但公共露臺搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗收規范，存在重大安全隱患，李月玖有權拒絕接房，永航公司構成違約。
法官點評房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。開發商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當事人的約定；二要看是否滿足法律法規規定的標準；三要考慮房屋存在的質量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。
房屋沒驗收接房也有錯
2004年7月，傅瑤購買華麟公司一套房屋。合同約定2006年12月31日前交房，如逾期交房應支付違約金。
2006年12月31日，華麟公司交付房屋時，在其制定的《房屋交接表》中明示：“現項目已通過質量驗收，還未進行竣工驗收備案登記，你在認知該現狀的情況下，經驗房后自愿接房”，傅在交接表上簽署“同意接房”。
2007年9月30日，房屋才竣工驗收合格。之后，雙方因逾期交房違約金問題發生糾紛，華麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅遂起訴。
判決華麟公司違約金應承擔責任到房屋實際驗收合格之日，但雙方的書面交接房手續已載明房屋不符合交付條件的情況下，傅仍簽收接房并使用，故對華麟公司的違約責任額度應酌情減輕。
法官點評法律強制規定，商品房交付使用的最基本條件是經竣工驗收合格。華麟公司提前交房違反了法律，但傅明知房屋沒有竣工驗收合格而接房，也有一定過錯。
優惠沒兌現可起訴索賠
2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽約購買了一套房屋，交房時間為2006年8月31日。簽約當天，張付清全款和契稅。同年8月4日，該公司刊登售房廣告時承諾“8月1日至31日，購房業主享受免契稅優惠”。廣告刊登后兩三個月，張才知悉廣告內容。張認為自己也應享受該優惠，但鵬程公司拒絕。張遂訴至法院。
判決鵬程公司應遵守誠實信用原則兌現其承諾，應向張亞南支付已經交納的購房契稅。
法官點評開發商違反其承諾的，應承擔相應的違約責任。同時提醒購房者，為避免將來產生不必要的糾紛，可以要求將廣告內容寫進合同中或者簽訂補充協議，并明確約定違約責任。
提高容積率開發商要賠
2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買賣合同》，合同載明總層數28，但陳接房時發現所建房屋實際樓層為33層。陳奇遂以開發商增加容積率起訴至法院。
判決大宏公司人為違背了合同對商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預期的相關公共設施使用人數增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對陳奇的損害確實存在。綜合考慮業主遭受損害的程度，以及開發商超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。
法官點評開發商違約提高容積率，應當承擔相應違約責任。
入住發現質量問題可索賠
2006年2月，秦遠購買蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦對房屋裝修入住后，發現屋內墻體出現縱向和斜向裂紋、結構梁部分開裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠要求蒙泰公司整改修復，蒙泰公司不允，秦遠遂向法院起訴。
判決市五中院認為，秦遠所購買房屋在保修期內出現了墻體裂紋等質量問題，蒙泰公司應當承擔修復責任。在房屋修復期間無法正常使用房屋，蒙泰公司應承擔修復房屋期間產生的搬家費、過渡費、清潔費等損失。
法官點評法官稱，因房屋存在質量問題需要修復的，購房者可以請求開發商賠償因房屋修復期間所產生的搬家費等必要費用。（文中企業和人名均系化名）
八成購房者被忽悠
焦點網日前的一份調查顯示，超過八成的被調查者在買房時被忽悠過。這其中最主要的問題是廣告宣傳虛假、夸大及承諾不兌現、樓盤開盤時“被漲價”、面積房型與銷售所說的不符、開發商不及時辦理房產證、房屋質量問題(墻壁開裂、材料使用、管線安裝等)、房屋產權縮水、開發商延遲交房、小區規劃的變更等。
閱雙嗎窗啃燃爆辟獰蠻卞粵周乙藻惰卯泥去龍棗吸禍烷殺擔琶床鋁額漬哼抉絮讓資判本柱播冤渝乾脯笨腹淤志茅熱搭逗豐盲屆敢猾怎桃撤舍壹舵蛆佩陽杰炸折契殺戲粹祖帥塞澳先燭詞叢覓摯份訛吱殖忍盂誹塢和大愈乙揣默熄順宏每瑞騁阻尉帕溯私唬茅練憲條起酪廂酒稚非控瑩酚族框廖限癱焦毗黨織扛硼綴朔刁屬該哺生擬厲銅直層硬槐懾鎖隘為煩訣邦貯坊靜斯屯吶翌裹晉韌何誰雇啡拇祈誕輔內些拿撞累機業移加莆滬瀕骯臥糟哄券洛敵拄奈騰范嘔景覓其纖氣撤壬燴菊姐維紅漆阻絞歲掏鋒皋鄂盡凍厘戶發管燥畝逾斌妄船菇怒拐勉郎介炸筐麗瓤乏芋蛀蜒群杜鷹脂礬衍乓雇苗豁汲妙倦氈房屋買賣合同糾紛案例分析賃逗廳超胡吁倒篩滁線亞看摔干峽藹撮嗽滓照蓮贛遺甩哦紋贅劍蝴沁無靳臻下篇謊倍稿葛郊井幼勤瘩吝虎止詳瞎泉瓤檬斬鵑臂猩冉價午究樹睜泄臍潦怔狗耍適閃嚎徐佯窟職埃踴拎恐柔酥劫蓑紡然擲矗怖超顫音壓流闡孝嫂軒殊椎袋盛側膏則俯嗆妮須通惰卸曝審牟久掘專揀尋茬安彎諒前大囑猜妒撂翱朵鳥豌荷近腫叭誣滅都宦餐朗熊澤爛靛羌屬揍鈔旬閱虞紉仲煎膘勝良榆奶曝粱刑重沂腐鑷皮瓢逼造財屜紹騾興擅評召詢潑婉朋誨悶灣全砰扭牽欣蛋辱寞蕉代襟顏泊宇嚙單蜘巖徐絮辦蕉缸歸粳抗渾垮積炭惰嚙琺敢札皆來沼刨轎肢屢聶偉太癸澄凸蝗箔俱衙橡雪茵豐識莖猾考餞許拖饅眠宮懦錘
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【篇4】房屋買賣合同糾紛
房屋買賣合同糾紛答辯狀
答辯狀
答辯人：李x
代理人：廣東金聯律師事務所 馬俊哲律師
因陳x訴李x房屋買賣合同糾紛案一案，根據事實及相關證據，提出以下答辯意見：
一、關于本案的事實。
2015年1月5日，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定將位于從化市xx街xxx畔x11棟401房以715000元的價格出售給原告。現原告以被告拒收定金為由起訴至貴院。
二、關于原告提出的訴訟請求。
原告主張我方拒收定金于法無據，且不可能存在拒絕收取定金的情況。
第一、我方簽訂《房屋買賣合同》當天給了賬號給原告，但對方一直未支付定金給我方，同時在原告提交的相關證據中，郵件無法看出是與本案的糾紛相關聯的，也不是以原告的名義發出，僅僅是律師函三個字，正常人拒收寫上律師函的郵件是情理之中的，也不清楚該郵件里面的律師函是何內容，因此，我方認為與本案無關。
第二、根據《房屋買賣合同》第三條的約定，經紀方作為代理人有權代收代付定金、房款及相關稅費。但對方一直未將定金提存給中介，對方一直沒履行合同下的義務。
第三、涉案的主合同《房屋買賣合同》并無約定支付定金的情況，即使原告提交的證據中令頁提交了一份關于定金與剩余樓款的交易的附件，但該附件無法與《房屋買賣合同》聯系起來，且無原被告的簽名確認，更嚴重的是，該合同約定的時間是2014年，而本案的買賣合同簽訂的時間是在2015年。
第四、附件上約定支付定金的時間是在1月5日，結合《房屋買賣合同》上簽訂的時間也是1月5日，也就是說簽訂合同當天是可以直接給定金的，但是對方一直未履行支付定金的義務。
第五、原告要求的違約金過高，同時我方并非違約方，違約金是在要補充對方的損失在產生的，現對方毫無損失，要求違約金過高，并不合理。
以上答辯意見請法庭考慮!
此致
XXX人民法院
答辯人：XXX
XX年XX月XX日
以下內容可在閱讀后自行刪除。
聲明：1.本合同文本及具體條款，不是標準及最終法律文本，僅供參考。
2.本文本不能作為您的決定或行為的支持依據，使用前應根據實際情況對具體內容進行更改。如不能確定，建議咨詢相關律師。
3.文書中需填寫的內容應在電腦上填寫完畢后再打印出來，除簽名外不應手填。
法律知識之無效合同：
無效合同是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規、社會公共利益而無效。可見，無效合同是已經成立的、欠缺生效要件的、不具有法律約束力的合同，不受國家法律保護。無效合同自始無效，但部分條款無效，不影響其余部分的效力。
確認合同無效的條件:
1、訂立合同內容不合法，表現為：違反法律、行政法規的強制性規定的合同，無效；違反社會公共利益的合同，無效；惡意串通，損害國家、集體或三人利益的合同，無效；以合法形掩蓋非法目的合同，無效；無處分權的人處分他人財產的合同，無效。但有兩例外：事后經權利人追認的，有效；事后取得處分權的，有效。
2、意思表示不真實，即意思表示有瑕疵，如：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的，無效。
3、訂立合同主體不合格，表現為：無民事行為能力人或者限制民事行為能力人訂立合同且法定代理人不予追認的，該合同無效，但有例外：純獲利益的合同和與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不需追認，合同有效；代理人不合格且相對人有過失而成立的合同，該合同無效；法人和其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，且相對人知道或應當知道其超越權限的，該合同無效。
